繼承房產「持分共有」反最虧？專家：改採「這方式」3大稅金全免了

繼承案件常因為遺產稅的繳納，或是遺產分配的多寡而劍拔弩張，甚至對簿公堂，正業地政士聯合事務所所長鄭文在分享一起案例，3名子女為繼承三間房產吵得不可開交，一度瀕臨訴訟。當時因無法達成協議，為避免產生登記罰鍰，三方最終同意由其中一人代表，先辦理「公同共有」登記。沒想到兩年後，這場當時的僵局，竟成了如今省下百萬稅金的關鍵。

鄭文在說，日前其中一位繼承人來電話諮詢，如果後續辦理一人取得一間房屋所有權全部，該繳納多少的契稅、增值稅及贈與稅等，又是否該逐年贈規避贈與稅的發生？根據內政部解釋函令（台內地字第8785251號），已辦理公同共有繼承登記後，若再申辦「遺產分割繼承登記」，不論各繼承人分配到的應繼分是否相當，均不課徵土地增值稅、贈與稅及契稅，所以除了免土地增值稅、贈與稅及契稅外，應繼分也沒有設限。

這與許多人追求公平而採取「持分共有」的做法大相徑庭，以上述案例來說，多數人可能會採取各持分3分之1的方式辦登記。鄭文在分析，繼承人常為了公平，第一時間就完成持分登記，但這狀況在未來出售或出租時，需要所有人同意，若此時想再調整產權為個人全權持有，因所有權比例已定，只能透過買賣、贈與或交換進行移轉，屆時就必須依法開徵契稅、增值稅及贈與稅，稅負壓力驚人。

此外，這種「公同共有」的優勢甚至能延伸至二次繼承。根據內政部102年相關函令，若祖輩遺產維持公同共有，即便父輩往生後由孫輩繼承，孫輩仍可透過協議分割直接繼承祖輩遺產，同樣享有免除上述三稅的優惠。

鄭文在表示，上述個案因維持公同共有兩年，如今透過協議分割各自取得一間房產完整所有權，省下的契稅、增值稅、贈與稅，甚至是未來轉售可能產生的房地合一稅，總額預估超過百萬元，應證了事緩則圓的道理。